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Glossar

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A


Abgaben und Beiträge (AB)

Zu den Abgaben und Beiträgen zählen neben Liegenschaftssteuern auch Versicherungsbeiträge, wie z.B. diejenigen der Gebäudeversicherung. (DIN 18960)

 

Anbieter

In der FM Monitor Trendanalyse wird der Begriff Anbieter für die Rollen Bewirtschafter und Dienstleister verwendet, welche FM-Dienstleistungen intern oder extern erbringen.

 

Arbeitsplatz (AP)

Als Arbeitsplatz gilt die zur Verrichtung der Aufgabe benutzte Ausstattung. Ein Arbeitsplatz kann von mehreren Mitarbeitern benutzt werden. (sia d 0165)

 

Asset Management

Führungskonzeption zur Vermögensverwaltung der Asset-Klasse Immobilie (Direktimmobilien, Immobilienaktien, Immobilienfonds, Unternehmensaktien,Hypotheken etc.) auf Ebene des Portfolios oder eines Teilportfolios unter Vorgaben des Investment Managements.

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B


Benchmarking

Benchmarking ist die Suche nach „Best Practices” in der Geschäftswelt, wodurch im Vergleich zur Konkurrenz eine überlegene Leistung erzielt werden soll. (in Anlehnung an EN 15521-7)

 

Benutzer

Im Rollenmodell steht der Benutzer dem Mieter gleich.

 

Betriebskosten

Die Betriebskosten umfassen alle Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemässen Gebrauch eines Gebäudes oder einer technischen Anlage entstehen. (sia d 0165)

 

BIP

Das BIP (Bruttoinlandprodukt) ist ein Mass für die wirtschaftliche Leistung einer Volkwirtschaft. Es misst den Wert der im Inland hergestellten Waren und Dienstleistungen, soweit diese nicht als Vorleistungen für die Produktion anderer Waren und Dienstleistungen verwendet  werden – also die sog. Wertschöpfung. Das BIP wird in jeweiligen Preisen und in konstanten Preisen eines bestimmten Jahres errechnet. In konstanten Preisen wird die reale Wirtschaftsentwicklung im Zeitablauf frei von Preiseinflüssen dargestellt (vgl. Bundesamt für Statistik).

 

Box-and-Whisker-Plot

Der Box-and-Whisker-Plot stellt die statistischen Lagemasse dar.

 

Bruttomiete

Die Bruttomiete setzt sich aus dem Mietzins nach Art. 257 OR und den Nebenkosten nach Art. 257a/ 257b OR zusammen.

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D


Deutschschweiz

In dieser Studie werden Umfrageteilnehmer der Deutschschweiz zugeordnet, wenn deren Unternehmen ausschliesslich in der Deutschschweiz tätig ist. Falls die Unternehmung sowohl in der Deutsch- als auch in der Westschweiz tätig ist, fällt sie in die Unterteilung "Gesamte Schweiz".

Dienstleister

Vom auftraggebenden Unternehmen unabhängige natürliche oder juristische Person, die eine vereinbarte Leistung erbringt. Die FM-Dienstleister lassen sich in spezialisierte Einzeldienstleister, Paketanbieter und Komplettanbieter einteilen.

 

DIN 277

Die DIN 277 beschreibt die Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau. Die Norm wird von dem deutschen Institut für Normen erstellt.

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E


Eigentümer

Im Rollenmodell steht der Eigentümer von Immobilien dem Verwalter und Investor gleich.

 

Energiebezugsfläche (EBF) 

Die Energiebezugsfläche ist die Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen, für deren Nutzung ein Beheizen oder Klimatisieren notwendig ist. (sia d 0165 in Verbindung mit sia  380/1)

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F


Facility Management (FM)

Die Verwaltung und Bewirtschaftung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen über den gesamten Lebenszyklus der Immobilie wird als Facility Management bezeichnet.

 

FM-Anbieter

Dazu zählen Unternehmen, die FM-Dienstleistungen extern oder intern anbieten.

 

FM-Dienstleister

Im Rollenmodell steht der FM-Dienstleister dem Betreiber gleich. Dieser kann intern oder extern angesiedelt sein. 

 

Funktionsfläche (FF)

Die Funktionsfläche dient der Unterbringung zentraler betriebstechnischer Anlagen in einem Bauwerk (sia d 0165).

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G


Gebäudereinigungskosten (GRK)

Die Gebäudereinigungskosten bezeichnen die Kosten für die Planung, Durchführung, Kontrolle und Optimierung der eigentlichen Gebäudereinigung. (sia d 0165)

 

Gebäudetyp

Vgl. Objekttyp

 

Geschossfläche (GF)

Mit Hilfe der Bruttogeschossfläche wird das Gebäude in seiner Gesamtheit beschrieben. (sia d 165)

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H


Hauptnutzfläche (HNF) 

Die Hauptnutzfläche ist der Teil der Nutzfläche, welcher der Zweckbestimmung und der Nutzung des Gebäudes im engeren Sinn dient. (sia d0165)

 

Hauptnutzfläche 1 (Wohnen und Aufenthalt) 

Die Hauptnutzfläche 1 ist der Teil der Hauptnutzfläche, welcher dem Wohnen und Aufenthalt dient. (sia d0165)

 

Hauptnutzfläche 2 (Büroarbeit)

Die Hauptnutzfläche 2 ist der Teil der Hauptnutzfläche, welcher der Büroarbeit dient. (sia  d0165)

 

Hauptnutzfläche 3 (Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente)

Die Hauptnutzfläche 3 ist der Teil der Hauptnutzfläche, welcher der Produktion, Hand- und Maschinenarbeit dient. (sia d 0165)

 

Hauptnutzfläche 4 (Lagern, Verteilen und Verkaufen)

Die Hauptnutzfläche 4 ist der Teil der Hauptnutzfläche, welcher dem Lagern, Verteilen und Verkaufen dient. (sia d0165)

 

Hauptnutzfläche 5 (Bildung, Unterricht und Kultur)

Die Hauptnutzfläche 5 ist der Teil der Hauptnutzfläche, welcher der Bildung, dem Unter-richten und der Kultur dient. (sia d 0165)

 

Hauptnutzfläche 6 (Heilen und Pflegen)

Die Hauptnutzfläche 6 ist der Teil der Hauptnutzfläche, welcher dem Heilen und Pflegen dient. (sia d 0165)

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I


Instandsetzungskosten (ISK)

Die Instandsetzungskosten umfassen gemäss DIN 18960 und sia 469 die Kosten zur Wiederherstellung des Soll-Zustandes von Baukonstruktionen, technischen Anlagen, Aussenanlagen und Ausstattung. (sia d0165 in Verbindung mit sia 469 und DIN 18960)

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K


Kennzahl

Eine Kennzahl ist der effektive Wert aus einem elementaren Wert (z.B. Hauptnutzfläche) oder aus einer Funktion von Werten (z.B. z.B. Hauptnutzfläche / Geschossfläche)

 

Key Perfomance Indicator

Schlüsselfaktoren zur Überprüfung der Leistungsfähigkeit werden als KPI (Key Perfomance Indicator) bezeichnet.

 

Kolmogorov-Smirnov-Test

Der Kolmogorov-Smirnov-Test kann zur Überprüfung der Normalverteilung einer Stichprobe angewendet werden. Liegt eine Normalverteilung der Daten vor, wird die Standardabweichung angegeben.

 

Komplettanbieter

Ein Komplettanbieter erbringt für einen Auftraggeber mehrere zusammenwirkende Facility Services, welche in einer Management Vereinbarung festgehalten sind. Der Komplettanbieter bietet aus allen drei organisatorischen Ebenen (strategische, taktische und operative Ebene) die Mehrheit der Dienstleistungen an. (in Anlehnung an EN 15221 und ZHAW)

 

Konstruktionsfläche (KF)

Die Konstruktionsfläche umfasst die Aussen- und Innenwände sowie Stützen und Brüstungen von Immobilien. (sia d 0165)

 

Kosten für Kontroll- und Sicherheitsdienste (SK)

Die Kosten für Kontroll- und Sicherheitsdienste setzen sich aus Kosten für Security und Safety zusammen. (sia d 0165)

 

Kostentreiber

Kostentreiber beschreiben Kosten, die massgeblich die Höhe einer Kostenart oder Kostengruppe beeinflussen.

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M


Marktpotenzial

Das Marktpotenzial ergibt sich aus der Addition der internen Leistungen mit dem Marktvolumen.

 

Marktvolumen

Das Marktvolumen beschreibt die tatsächlich an Drittfirmen ausgelagerten Leistungen.

 

Median

Der Median einer Stichprobe ist als der Wert in der Mitte der aufsteigend geordneten Zahlenreihe definiert. Er ist gegenüber Ausreissern robust.

 

Mittelwert

Es wird auf das arithmetische Mittel einer Zahlenreihe zurückgegriffen. Berechnet wird dies, indem die Summe der Zeitreihenelemente durch deren Anzahl dividiert wird.

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N


Nachfrager

In der FM Monitor Trendanalyse wird der Begriff Nachfrager für die Rollen Eigentümer und Nutzer verwendet, welche FM-Dienstleistungen beziehen.

 

Nachhaltigkeit

Nachhaltigkeit ist die Konzeption einer dauerhaft zukunftsfähigen Entwicklung der ökonomischen, ökologischen und sozialen Dimension. Diese drei Säulen der Nachhaltigkeit stehen miteinander in Wechselwirkung und bedürfen langfristig einer ausgewogenen

Koordination.

 

Nebenkosten

Sie umfassen die vertragsgemäss vom Mieter über die Miete hinaus zu tragenden Kosten. (vgl. GEFMA 210-1, Entwurf 12/2006)

 

Nebennutzfläche

In der Nebennutzfläche werden Räume erfasst, die die Nutzung des Gebäudes unterstützen. (DIN 277)

 

Normalverteilung

Die Normalverteilung ist die am häufigsten verwendete Wahrscheinlichkeitsverteilung in der Statistik. Mit dem Kolmogorov-Smirnov-Test kann die Annahme der Normalverteilung überprüft werden.

 

Nutzfläche

Die Nutzfläche umfasst die Summe der Hauptnutzflächen und der Nebennutzflächen eines Objektes.

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O


Objekttyp 

Die Gliederung der Objekttypen orientiert sich an der sia 102.

 

Outsourcing

Beschreibt die Auslagerung von bisher im Unternehmen erbrachten Leistungen an externe Auftragnehmer. Durch Outsourcing können sowohl die Fertigungstiefe in bisherigen Kernbereichen verringert (Inanspruchnahme spezialisierter Lieferanten für Komponenten und Dienstleistungen) als auch Funktionen ohne unternehmensstrategische Bedeutung ausgelagert werden.

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P


Paketanbieter

Darunter werden FM-Dienstleister verstanden, die mehr als spezialisierte Einzelanbieter anbieten, aber nicht die gesamte Leistungspalette der Komplettanbieter abdecken.

 

Perzentil

Die vorliegende Stichprobe wird in einer der Grösse nach geordneten Zahlenreihe dargestellt.

 

ProLeMo

Im Prozess- und Leistungsmodell, kurz ProLeMo, werden Begriffe, Prozesse, Leistungen und Kosten im Facility Management definiert, Musterprozesse abgebildet und Leistungskataloge zur Verfügung gestellt. Ziel des Modells ist ein einheitliches Verständnis

aller am Markt beteiligten Rollen hinsichtlich dieser Punkte zu schaffen. (WP 2 Konzept ProLeMo)

 

Property Management

Überbegriff für die operativen Aufgaben der kaufmännischen Immobilienverwaltung und die Realisierung der strategischen Anforderungen des Asset Managers an die Objekt-Performance.

 

Prozess

Der Prozess ist eine geordnete Abfolge von Aktivitäten mit spezifiziertem Anfang und Ende und klar definierten Prozess-Inputs und Prozess-Outputs.

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R


Reine Energiekosten (rEK)

Die reinen Energiekosten umfassen die Kosten für die Energieträger, wie z.B. Strom, Heizöl oder Erdgas. Sie bilden eine Teilkostenart der Ver- und Entsorgungskosten.

 

Reinigungskosten (RK)

Die Reinigungskosten setzten sich aus den Gebäudereinigungskosten (GRK) und den Kosten für die technische Reinigung der betriebs- und haustechnischen Anlagen und der Umgebungsreinigung zusammen. (sia d0165)

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S


sia 102

Die sia 102 verweist auf die Ordnung für Leistungen und Honorare der Architektinnen und Architekten. Die Normen werden von dem schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein erstellt. 

 

sia d 165 

Unter Mitwirkung der pom+Consulting AG wurde die Dokumentation d0165 „Kennzahlen im Immobilienmanagement“ vom Schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein (SIA) und dem Schweizerischen Verband der Immobilien-Treuhänder (SVIT) herausgegeben. 

 

sia 380

Die sia 380 verweist auf die Thermische Energie im Hochbau. Die Normen werden von dem schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein erstellt. 

 

sia 416

Die sia 416 verweist auf Flächen und Volumen von Gebäuden und Anlagen. Die Normen werden von dem schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein erstellt.

 

sia 469

Die sia 469 verweist auf die Erhaltung von Bauwerken. Die Normen werden von dem schweizerischen Ingenieur- und Architektenverein erstellt.

 

Spezialisierter Einzelanbieter

Unter dieser Art der FM-Dienstleister werden Anbieter verstanden, die sich auf einen Teil des Angebots der FM-Dienstleistung spezialisiert haben. Beispielsweise sind Reinigungsunternehmen spezialisierte Einzelanbieter.

 

Standardabweichung

Sie ist ein Mass für die Streuung der Werte einer Zufallsvariable um ihren Mittelwert. 

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U


Überwachungs- und Instandhaltungskosten (ÜIHK)

Darin enthalten sind die Kosten der Inspektion und Wartung von Baukonstruktion, technischen Anlagen und Ausstattung von Immobilien. 

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V


Verkehrsfläche (VF)

Die Verkehrsfläche ist jener Teil der Nettogeschossfläche, der dem Zugang zu den Räumen, dem Verkehr innerhalb des Bauwerkes und auch dem Verlassen im Notfall dient. (sia d0165)

 

Vermietbare Fläche (VMF)

Die vermietbare Fläche ist diejenige Fläche, die effektiv vermietet werden kann. (sia d0165)

 

Ver- und Entsorgungskosten (VEK)

Sie umfassen gemäss DIN 18960 die Betriebskosten für Abwasser, Wasser, Wärme, Kälte und Strom von Bauwerkseinheiten und technischen Anlagen. (sia d0165)

 

Verwaltungskosten (VK)

Kosten für Fremd- und Eigenleistungen der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten gehören auch die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und der Geschäftsführung. (DIN 18960)

W


Wertschöpfungskette

Die Wertschöpfungskette stellt die Stufen der Produktion als eine geordnete Reihung von Tätigkeiten dar.

 

Westschweiz

In dieser Studie werden Umfrageteilnehmer der Westschweiz zugeordnet, wenn deren Unternehmen ausschliesslich in der Westschweiz tätig ist. Falls die Unternehmung sowohl in der Deutsch- als auch in der Westschweiz tätig ist, fällt sie in die Unterteilung "Gesamte Schweiz".

Die Ultimative Definition von Facility Management : PART I

 

Die Ultimative Definition von Facility Management : PART II

 

Die Ultimative Definition von Facility Management : PART III